良好的人居环境，是居民幸福生活的基础。一个环境优美、居住舒适的小区离不开物业服务企业的贴心服务，亦离不开业主的共同配合。“小物业，大民生”，妥善化解物业服务合同矛盾纠纷，是法院关注社会民生的切入点，更是助力民生发展的重要工作。2024年，商丘市中级人民法院分析当前物业服务纠纷案件特点，向市物业服务主管部门制发了《关于加强物业规范服务的司法建议》，梁园区法院、睢阳区法院、虞城县法院分别设立物业纠纷调解工作站和调解中心，加大了物业纠纷多元调解化解力度。全市2024年新收物业服务合同纠纷案件较2023年下降44.75%，物业服务合同纠纷前端治理效果初步显现。现发布商丘市两级法院办理的4起物业服务合同纠纷典型案例，以期发挥司法审判价值引领作用，促进物业服务企业与业主间的良性互动，共同维护舒适的居住环境。

案例一：

某顺物业公司与李某物业服务合同纠纷案

——物业公司作为物业管理者，应积极履行维修管理责任

【基本案情】

某顺物业公司系虞城县某小区物业服务企业，李某系该小区业主。某顺物业公司自2018年起开始提供服务，与李某签署有《物业管理服务协议》。李某交纳了2018年的物业管理服务费1156元，但自2019年1月1日至2024年12月31日存在拖延支付物业费的行为，共计拖欠6年物业费6936元。期间，某顺物业公司通过打电话、在其门前张贴催交通知单等方式，向李某催要物业管理服务费。因某顺物业公司催要无果，遂诉讼至法院。李某辩称某顺物业公司服务存在严重缺陷，案涉房屋严重漏水，多次要求维修，某顺物业公司均不予理会。

【审理结果】

商丘中院审理过程中确认李某欠付物业费的行为，但其房屋漏水事实亦存在，若仅片面要求李某给付物业费，该案件并未得到实质性解决，遂在双方当事人间做大量调解工作，最终在一审判决李某支付其欠交的6936元物业费基础上，二审同时确认某顺物业公司需负责使用房屋维修基金修缮房屋屋顶漏水事宜，双方当事人均对调解结果满意，达到了良好的社会效果。

【典型意义】

物业公司作为小区的物业管理者，应具有高度服务意识及责任意识，按照约定在物业服务范围内妥善维修、养护业主共有部分。实际生活中，因物业公司怠于履行检查、维护、管理职责，未及时发现问题，给业主造成损失的情况时有发生，引发业主与物业公司之间矛盾纠纷，不利于社会稳定。本案以案结事了为目的，通过调解方式解决双方当事人间的矛盾，寻求业主与物业服务企业权益保障的平衡点，明确物业公司不能以业主个人拒付物业费为由逃避其管理服务小区共有部分职责、业主亦不能以物业服务瑕疵为由拒绝支付物业费，双方均应自觉履行各自义务。

案例二：

诚某物业公司与刘某物业服务合同纠纷案

——物业所在地的居民委员会可代行业主委员会职责

【基本案情】

因某小区未能选举产生业主委员会，在前期物业公司退出该小区后，2019年7月1日，在某办事处指导与监督下该小区所属社区居民委员会与诚某物业公司签订《物业委托管理服务协议》，约定自2019年8月1日起，诚某物业公司对该小区进行物业管理并收取物业费。刘某系该小区业主，其认为诚某物业公司与某社区居民委员会签订的《物业委托管理服务协议》对业主没有法律约束力，在诚某物业公司提供物业服务后拒交物业费，自2019年8月1日至2024年3月31日累计拖欠物业费8176元。诚某物业公司催要无果，双方产生纠纷。

【裁判结果】

梁园区法院经审理认为，社区居民委员会与诚某物业公司签订的《物业委托管理服务协议》系双方真实意思表示，内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均有约束力。诚某物业公司与刘某形成物业服务合同关系，前者已向后者提供物业服务，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，刘某应按照约定标准交纳物业费，遂判决刘某交纳自2019年8月1日至2024年3月31日欠付的物业费8176元。

【典型意义】

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展中扮演重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务公司退场后，小区呈现无物业服务的状态，根据《河南省物业管理条例》第八条及《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第六十九条规定，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责，同时居（村）民委员会应协助做好物业管理工作，积极推动小区业主委员会成立。本案确认居委会依法代行业委会职责，与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度具有积极意义，也是推动构建共建共治共享城乡基层治理格局的具体实践。

案例三：